(Available in English)
La présente directive de pratique décrit la procédure que suit la Commission de la location immobilière (la « Commission » ou la « CLI ») pour l’audition et le règlement des requêtes déposées par une coopérative de logement sans but lucratif (coopérative) en vertu de la partie V.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (la « LLUH »). Elle décrit ce que la CLI attend des parties et ce que les parties peuvent attendre de la CLI. Elle aide à comprendre les Règles de procédure de la CLI qui s’appliquent aux requêtes des coopératives. La règle de procédure 12 s’applique uniquement aux coopératives de logement sans but lucratif.
Les directives d’interprétation de la CLI peuvent également être appliquées aux requêtes déposées en vertu de la partie V.1 de la LLUH. Certaines décisions de la CLI concernant des requêtes de coopératives peuvent être consultées à : www.canlii.org.
Aux termes de la partie V.1 de la LLUH, une coopérative de logement sans but lucratif peut demander par requête à la CLI de rendre une ordonnance de résiliation de l'occupation par un ancien membre d'un logement réservé aux membres dans la coopérative et d'expulsion de cet ancien membre. La LLUH ne confère pas à la CLI le pouvoir d’accepter des requêtes déposées par des membres ou des anciens membres d’une coopérative contre une coopérative.
Une requête complète doit être présentée à la CLI. La coopérative doit joindre à la requête l’avis de résiliation signifié à l’ancien membre aux termes de la partie V.1 de la LLUH. Le formulaire de requête doit préciser les autres faits qui n'ont pas déjà été mentionnés dans l'avis de résiliation et inclure les documents sur lesquels la coopérative entend s'appuyer au cours de l'instance devant la CLI.
La requête doit inclure une déclaration, signée par une personne qui a le pouvoir de lier la coopérative, attestant qu’il a été mis fin aux droits d'occupation du membre conformément aux exigences de l'article 171.8 de la Loi sur les sociétés coopératives.
Les requêtes C1 (Requête en résiliation de l’occupation et en expulsion d’un membre de la coopérative pour non-paiement des frais de logement mensuels ordinaire de logement et en paiement des frais de logement que doit le membre) et C2 (Requête en résiliation de l’occupation du logement réservé aux membres et en expulsion du membre) peuvent être déposées sur le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario (PTDO).
Conformément à la Directive de pratique obligeant les titulaires d’un permis du Barreau de l’Ontario à utiliser le PTDO, si la coopérative est représentée par une personne titulaire d’un permis du Barreau de l’Ontario, les requêtes doivent être déposées sur le PTDO.
Les requêtes C3 (Requête en résiliation de l’occupation du logement réservé aux membres et en expulsion du membre – fondée sur un retrait, un consentement ou un avis du membre) et C4 (Requête en résiliation de l’occupation du logement réservé aux membres et en expulsion du membre – Le membre n’a pas respecté des conditions d’un règlement ou d’une ordonnance) ne peuvent être déposées que par courriel, à co-opprocessingLTB@ontario.ca, ou par la poste ou service de messagerie au 15, rue Grosvenor, rez-de-chaussée, Toronto (Ontario) M7A 2G6.
Le membre de la coopérative, appelé aussi « intimé », doit remplir une Réponse à la requête de la coopérative, qui répond à toutes les allégations formulées dans la requête et précise les autres faits et questions, le cas échéant, qu’il a l’intention de soulever à l’audience.
La réponse doit être déposée auprès de la CLI et remise à la coopérative le plus tôt possible, mais au plus tard à la date précisée dans l'avis d’audience. Un Certificat de signification, signé par la personne qui a signifié la réponse, doit être déposé auprès de la CLI le plus tôt possible, mais au plus tard cinq jours après la signification de la réponse à la coopérative.
La réponse et le certificat de signification peuvent être déposés par courriel à co-opprocessingLTB@ontario.ca, ou par la poste ou service de messagerie au 15, rue Grosvenor, rez-de-chaussée, Toronto (Ontario) M7A 2G6. La réponse peut aussi être téléversée directement dans le dossier en utilisant le PTDO.
Après avoir reçu une requête C1 ou C2 complète, la CLI fixe une date d’audience de gestion des cas (AGC). L'AGC a deux objectifs. Premièrement, elle donne aux parties la possibilité de négocier le règlement des questions en litige, en général avec un agent d'audience de la CLI formé dans le règlement de différends. Deuxièmement, si les parties sont incapables de régler toutes les questions en litige, la CLI donne des directives pour faciliter la tenue d'une audience qui soit équitable, juste et rapide, ou, si la situation le justifie, rend une ordonnance qui règle de façon définitive les questions convenues par les parties ou qui ne font pas l’objet d'un litige.
Normalement, la CLI remet l’avis d’audience aux parties au moins 20 jours avant l’AGC.
L’avis d’audience contient des renseignements et des détails importants concernant l’audience et sera envoyé par courriel ou par la poste à toutes les parties. Si vous souhaitez être représenté par un juriste à l’audience de gestion des cas, contactez un avocat, un parajuriste ou une clinique juridique dès que vous recevez l’avis d’audience.
En règle générale, la CLI inscrit l’AGC au rôle comme une audience virtuelle. La forme de l’audience sera précisée dans l’avis d’audience. Il est possible de participer aux audiences virtuelles par vidéo, sur Zoom ou par téléphone. Si la CLI fixe une audience virtuelle, l’avis d’audience comprendra un lien Zoom et un numéro de téléphone. Si une partie ne peut pas participer par Zoom, elle peut se connecter à l’audience par téléphone. Si une partie n’a pas accès à la technologie nécessaire pour participer à une audience virtuelle ou si elle a besoin d’une mesure d’adaptation, elle peut utiliser le formulaire Demande de mesures d’adaptation de Tribunaux décisionnels Ontario pour indiquer à la CLI ce dont elle a besoin.
Si la coopérative ne se présente pas à l’AGC, la CLI rejettera la requête en la considérant comme abandonnée, à moins qu’il n’y ait des circonstances exceptionnelles.
Si l’intimé ne se présente pas à l’AGC et qu’aucune réponse à la requête n’a été déposée, l’intimé peut être réputé avoir accepté tous les faits et toutes les allégations contenus dans la requête. La CLI peut alors rendre une ordonnance fondée sur les faits et les allégations formulés dans la requête sans tenir d’autre audience.
Si l’intimé ne se présente pas à l’AGC, mais qu’une réponse à la requête a été déposée, l’affaire fera l’objet d’une audience complète sur le fond à une date ultérieure que fixera la CLI. La CLI peut décider de ne pas autoriser l’intimé à présenter des éléments de preuve à l’audience sur le fond avant d’être convaincue que l’intimé avait une explication raisonnable de son absence à l’AGC.
Les parties sont encouragées à se présenter à l’AGC en étant prêtes à envisager un règlement amiable. Si un règlement est conclu, la CLI rend une ordonnance intégrant les conditions du règlement et statuant sur la requête (ordonnance par consentement). Lorsque les parties parviennent à une entente sur certains points, mais pas sur tous, l’agent d'audience rendra une ordonnance reflétant ce que les parties ont convenu lors de l’AGC.
Toutes les discussions concernant un règlement amiable sont confidentielles. Toutefois, les ordonnances rendues par la CLI intégreront des conditions du règlement et les exposés conjoints des faits des parties sont admissibles en preuve à l’audience.
Lorsque les parties sont incapables de régler toutes les questions en litige, la CLI applique l’approche de la gestion des cas à la requête, pour s’assurer que l’audience sur le fond se déroulera d’une manière juste et efficace. Si une partie ne l’a pas déjà fait, c'est aussi l’occasion pour elle de demander des mesures d’adaptation ou des services en français.
Par ailleurs, les parties peuvent être appelées à régler les questions suivantes à l’AGC :
Après l’AGC, l’agent d'audience rend toute ordonnance nécessaire à la tenue d'une audience ou au règlement des questions en litige d’une manière équitable, juste et rapide. Le membre ou l'agent d’audience peut ainsi notamment rendre une ordonnance de divulgation des documents vraisemblablement pertinents, préciser les questions en litige, exiger la consignation de sommes à la CLI et fixer les questions de procédure dont les parties peuvent convenir.
Les parties sont encouragées à apporter à l'AGC tous les renseignements pertinents qui sont vraisemblablement liés aux questions en litige. Par exemple, dans un différend qui concerne le non-acquittement des frais de logement mensuels ordinaires, une preuve de paiement devrait être apportée à l’AGC. Les témoins n'ont pas besoin d'assister à l'AGC.
Pour des renseignements sur la façon de demander une nouvelle date d’audience ou l’ajournement de l’audience de gestion des cas, consultez la Règle de procédure 21 et la Ligne directrice 1 – Ajournement d’audience et modification de sa date de la CLI.
Lorsque les parties sont incapables de régler toutes les questions en litige à l’AGC, la CLI fixe une date d’audience pour traiter du bien-fondé de la requête. Normalement, la CLI remet l’avis d’audience aux parties au moins 20 jours avant l’audience sur le fond.
L’avis d’audience contient des renseignements et détails importants sur l’audience. Il sera envoyé aux parties par courriel ou par la poste.
Tout document sur lequel une partie compte se fonder à l’audience sur le fond doit être divulgué avant la tenue de cette audience. L’avis d’audience contient des renseignements sur la divulgation des éléments de preuve.
L'audience est présidée par un membre de la CLI qui entend les deux parties, évalue les éléments de preuve et rend une décision définitive concernant toutes les questions qui restent en litige.
À la fin de l'audience, le membre rend une ordonnance écrite qui tranche la requête.
En règle générale, la CLI inscrit l’AGC au rôle comme une audience virtuelle. La forme de l’audience sera précisée dans l’avis d’audience. Il est possible de participer aux audiences virtuelles par vidéo, sur Zoom ou par téléphone. Si la CLI fixe une audience virtuelle, l’avis d’audience comprendra un lien Zoom et un numéro de téléphone. Si une partie ne peut pas participer par Zoom, elle peut se connecter à l’audience par téléphone. Si une partie n’a pas accès à la technologie nécessaire pour participer à une audience virtuelle ou si elle a besoin d’une mesure d’adaptation, elle peut utiliser le formulaire Demande de mesures d’adaptation de Tribunaux décisionnels Ontario pour indiquer à la CLI ce dont elle a besoin.
Si la coopérative a reçu l’avis d’audience mais ne se présente pas à l’audience, la CLI rejettera la requête en la considérant comme abandonnée, à moins qu’il n’y ait des circonstances exceptionnelles.
Si l’intimé a reçu l’avis d’audience mais ne se présente pas à l’audience, la CLI poursuivra normalement l’audience et rendra une ordonnance fondée sur les éléments de preuve et les observations présentés par la coopérative.
Les intimés peuvent se représenter eux-mêmes à l’audience et plaider leur propre cause. Si une partie souhaite être représentée par un juriste à l’audience, elle doit contacter son avocat ou une clinique juridique dès qu’elle reçoit l’avis d’audience. Les intimés peuvent également choisir d’être représentés par une autre personne. Puisqu’une coopérative est une personne morale, elle doit être représentée par une personne physique dans une instance devant la CLI.
La Règle de procédure A9 de la CLI traite de la représentation devant la Commission. La Directive de pratique sur la représentation de la Commission de la location immobilière explique qui peut agir à titre de représentant devant la CLI et décrit les responsabilités des représentants dans les instances de la CLI.
Une personne de soutien, comme un membre de la famille ou un ami, peut assister à une audience ou à une séance de médiation, et s’asseoir avec une partie ou un témoin. La personne de soutien peut aider la partie ou le témoin à participer à l’audience, communiquer avec la CLI et prendre les décisions nécessaires. La personne de soutien n'est pas considérée comme un représentant, tant qu’elle ne présente pas d’observations au nom de la partie.
Pour des renseignements sur la demande de modification d’une date d’audience sur le fond ou d’ajournement de l’audience, voir la Règle 21 des Règles de procédure de la CLI et la Ligne directrice 1 – Ajournement d’audience et modification de sa date.
Aux termes du paragraphe 94.10 (1) et de l’article 94.11 de la LLUH, une coopérative peut, sans donner d'avis au membre de la coopérative, demander par requête à la CLI de rendre une ordonnance de résiliation de l’occupation d'un logement par un membre de la coopérative et d’expulsion de ce membre. Cette requête est généralement tranchée sans audience et le processus décrit dans la présente directive de pratique ne s'applique pas.
Si vous avez reçu une ordonnance d’expulsion à la suite d’une requête C3 ou C4, sans qu’une audience ait eu lieu, vous pouvez demander à la CLI d’annuler l’ordonnance en déposant une Motion en annulation d’une ordonnance rendue ex parte (formulaire S2) dans les dix jours qui suivent la date de l’ordonnance ex parte. Si vous déposez votre motion après le délai de dix jours, vous devrez expliquer votre retard en déposant une Demande de prorogation d’un délai.